La idea de ver un anuncio, visitar un piso, enamorarte de él, dar la señal y que sea tuyo, es bonita pero bastante alejada de la realidad. Al margen de hipotecas o no, hay toda una serie de interrogantes que debes plantearte antes de comprar la posible casa de tus sueños. La revista Arquitectura y diseño se hizo este mismo planteamiento y para ello consultó a Manuel Lozano, Arquitecto Técnico y Asesor Inmobiliario en RE/MAX Grupo Urbe y esto es lo que contestó.
Antes de nada, conviene diferenciar tres fases en el proceso de compraventa de un piso.
Fase 1: La oferta en sí, es decir, el piso nos gusta,, queremos optar a él y nos comprometemos con un 1% del precio de compraventa.
Fase 2: Arras. Firmamos un compromiso económico grande, el equivalente a un 9% adicional que añadiremos al 1% anterior.
Fase 3: Compraventa ante Notario, momento en el cual se da por finalizado el proceso.
Y cada fase conviene desglosarla en diferentes puntos.
FASE 1. Antes de ofertar
- Conviene tener una nota simple informativa ACTUALIZADA para comprobar la superficie del inmueble, la titularidad del mismo y las cargas o servidumbres que tiene el inmueble. Si la operación es a través de una agencia inmobiliaria ese dato lo facilita la agencia. Si se hace entre particulares, se le pide al propietario o se puede consultar en el Registro de la Propiedad.
- Solicitar una ficha catastral para comprobar el USO (residencial, comercial, oficina),así como el año de construcción del inmueble, la superficie construida del mismo y sus elementos comunes. En este caso, la información puede obtenerse por internet en la página del Catastro.
- Pedir una ficha de la ITE del Ayuntamiento para comprobar en qué estado se encuentra la Inspección Técnica de Edificios (posibles derramas futuras no aprobadas en junta todavía), y en el caso de no verlo claro habría que pedir el teléfono del Administrador para que nos informase directamente. Esta información también aparece en internet en la página del ayuntamiento donde vaya a realizarse la operación.
- Preguntar los gastos del inmueble (Comunidad de Propietarios e IBI) para no llevarse sorpresas desagradables.
- Mirar también el valor de referencia en el Catastro para así tener claro en base a qué cifra (precio de compraventa o valor de referencia) liquidar el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales).
- En el caso de necesitar reforma intensa, convendría una segunda visita con un técnico para que valorase aproximadamente el coste.
- Si la gestión se hace a través de la inmobiliaria, hay que informarse de si cobran honorarios y lpreguntar si el dinero que voy a poner, en caso de aceptación de la oferta va a ir directamente a los propietarios ya que es una cantidad que forma parte del precio pactado y tendría carácter penitencial.
- Aclarar qué se queda y qué no se queda en el piso muebles, electrodomésticos…
- Saber la fecha de las últimas reformas que se hicieron y el tipo de intervención.
- En el caso de necesitar préstamo hipotecario, tener muy hablado con el banco que la operación es viable y que no vamos a tener sorpresas.
- Como último consejo, es mejor ponerse en manos de un profesional inmobiliario para que el camino sea mucho más sencillo.
FASE 2. Antes de firmar las arras
- Antes de las arras, hay que disponer de la FEIN (oferta vinculante del banco) previo desembolso en el caso de necesitar préstamo hipotecario.
- Reflejar en el documento diferentes situaciones que puedan derivar en problemas, como el proceso de herencias.
- Si existen cargas, acordar cómo se van a cancelar y reflejarlo en el documento.
- Si la vivienda tiene anejos (plaza de garaje, trastero) especificar qué forma parte de la compraventa, estén en la misma escritura o en escrituras independientes.
- Tener cuidado con las fechas en las cuales hay que cumplir compromisos.
FASE 3. Antes de la Notaría
- Comprobar que los DNI’s de los firmantes están vigentes.
- Tener un certificado del Administrador de la Comunidad de Propietarios donde se indique que el piso está al corriente de pago de las cuotas y las derramas pendientes.
- Tener un Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda.
- El mismo día de la firma, hacer una comprobación telemática con el Ayuntamiento para comprobar que no se adeuda ningún IBI.
- Solicitar facturas de suministros para poder hacer el cambio de titularidad.
- Solicitar el contacto del Administrador para informar del cambio de titularidad.
