Todo el mundo sueña con tener una casa en propiedad, pero los precios se están poniendo cada vez más inalcanzables y de repente, hacerse con un local comercial para vivir se ha convertido más que en una tendencia, en una realidad.
A finales de 2019 se contabilizaban más de 315 mil establecimientos en toda España, 85 mil de los cuales cerraron debido a la pandemia. Esta crisis ha provocado una importante apuesta por la reconversión de estos locales en viviendas. Según cifras de Madrid o Barcelona, la demanda se ha triplicado, y en los últimos tres años, en la capital por ejemplo se han aprobado más de mil licencias de este tipo. Así que, ¿es posible? Sí. Pero hay que saber muy bien cómo moverse.
La revista Arquitectura & Diseño se hizo eco de este tema y para asesorarse contó con José Luis Medina Bores, Arquitecto de RE/MAX Urbe Chamberí, que facilitó todo tipo de información y aclaración que nos puede surgir a cualquiera. Si no pudiste leer el artículo, te lo contamos a continuación.
Conocer los trámites
Lo primero que debemos saber es que si bien cada comunidad autónoma aplica sus propia directrices, también es cierto que suelen utilizarse aquellas normativas que funcionan y no sería extraño que haya coincidencias en muchas de ellas. Pero al menos en Madrid, para transformar un local en vivienda debemos realizar varios trámites técnicos y administrativos:
- Solicitud por Declaración Responsable (DR) al Ayuntamiento. Esto reduce considerablemente los plazos de consecución del cambio de uso, al no tener que esperar a la concesión de la licencia, como sucedía antes. Ya podemos comenzar las obras de reforma. El contenido de la DR requerirá:
-un proyecto técnico realizado por técnico competente, visado en el Colegio Oficial de Arquitectos.
-el pago de las tasas e impuestos municipales.
-un depósito en concepto de aval por la gestión de residuos. - Una vez terminadas las obras presentaremos la declaración de alteración catastral, con la que dejaremos constancia en catastro del cambio de uso realizado de local a vivienda.
- Finalmente se solicitará, también mediante Declaración Responsable, la licencia de primera ocupación (LPO), aportando la documentación final de obra que nos dará el arquitecto. Para concesión de esta licencia un técnico municipal se desplaza al local (en el plazo de un mes) y emitirá un acta favorable, en su caso. Seguidamente el ayuntamiento emite la licencia de primera ocupación (también en el plazo de un mes).
Conviene saber que la licencia de primera ocupación (LPO) es necesaria para tener suministro de agua, electricidad, etc. - Con la licencia de primera ocupación se acude al notario y se escritura el cambio de uso.
- Se registra la escritura de cambio de uso en el Registro de la Propiedad.
- Se aporta dicha escritura al Catastro para completar la alteración catastral.
¿Y qué condiciones?
Una vez que tenemos claros los trámites, hay que saber las condiciones que debe reunir esta nueva vivienda.
Superficies
La modificación, recientemente aprobada (aprobación inicial y fase de alegaciones concluida), considera como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea igual o superior a 40 metros cuadrados, no incluyendo en el cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni los espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Cumpliendo la superficie mínima indicada, serán admisibles viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño.
Condiciones mínimas de vivienda: programa
Cocina: tendrá una superficie útil mínima de 7 metros cuadrados y su forma permitirá la inscripción de un círculo de ciento sesenta (160) centímetros de diámetro.
Estancia-comedor: tendrá una superficie útil mínima de 14 metros cuadrados y su forma permitirá la inscripción de un círculo de trescientos (300) centímetros de diámetro, tangente al paramento en el que sitúe el hueco principal de ventilación e iluminación.
Dormitorio: tendrá una superficie útil mínima de 12 metros cuadrados y su forma permitirá la inscripción de un círculo de doscientos setenta (270) centímetros de diámetro; se admitirán dormitorios adicionales con una superficie mínima de 7 metros cuadrados.
Baño: estará compuesto, al menos, por bañera/ducha, lavabo e inodoro y su superficie útil mínima será de 3 metros cuadrados.
Pasillo: su anchura libre mínima será de noventa (90) centímetros.
Instalaciones
La nueva vivienda debe contar con todas las instalaciones necesarias para garantizar el confort de los ocupantes, climatización, agua caliente, iluminación adecuada etc.
Además, la cocina debe contar con campana extractora de humos con salida a la cubierta del edificio, cumpliendo la normativa de protección medioambiental vigente, aunque en algunos casos se aceptan campanas con filtro de carbono.
Ventilación
Las piezas habitables deben de contar con ventilación según lo prescrito en la normativa CTE (Código Técnico de la Edificación).
Iluminación
Las piezas habitables deben de contar con luz natural (12% de la superficie útil de la habitación).
Y por supuesto, las nuevas viviendas cumplirán además con las condiciones de vivienda exterior, de accesibilidad y con las condiciones higiénicas necesarias para garantizar una buena habitabilidad.
